今天，杭州市公安局起草的《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见（征求意见稿）》发布，再次放开了大专毕业生直接落户。

2022年全国总人口增量首次由正转负，加上近一年多以来楼市降温，各地抢人的紧迫性又提高了。

这次落户门槛再次降低，与激活楼市的需求或不无关系。降低落户学历要求，研究生需缴纳社保可直接落户，短期内会增加房票，引入外部购买力量。

实质上限购的变相放松。

2020年初，自己买房并论坛发贴楼市看好，2021年3月，楼市火热看似一片乐观时，我提醒下行风险，基于对走势的判断，我提出两条建议：新房不用焦虑，热点二手房不要追高。

2022年中，5-11月总共只写了3篇文章，均是明确提示新一轮的楼市买入时机，并明确说下半年最迟2023年初楼市将回暖。

以上预判均得到印证。完整的分析在《

房价还要跌多久，什么时候适合出手？|超级读者福利赠送

》一文。

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落户门槛的几次反复

杭州的落户门槛，几经转变，往往与楼市的冷热情况有较大相关性。

比较明显的一点就是大专生的落户政策方面。

早在2019年5月，杭州的落户政策是大专毕业生落户现在只需满足两个条件：

①35周岁以下；

②在杭工作并由用人单位正常缴纳社保。

即可以人才引进方式落户。

当时在强二线城市中门槛是比较低的。

杭州上一次调整落户门槛是2021年10，那时是收紧了落户条件，与2021年楼市较热有关，当然政策一般都比较滞后。

2021年10月9日傍晚，杭州公安官微发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》。

相较之前执行的落户政策，本次《公告》主要的变化体现在两个方面：

一、取消大专生落户；

二、硕士研究生以前“先落户，后就业”，现在跟本科生同等待遇，需先有工作并缴纳社保，只有博士可以“先落户，后就业”。

今天，意见稿比较大的变化是进一步放开学历落户。对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下（以下不含本数，下同）的普通高校大专学历毕业生，可在市区办理落户；45周岁以下普通高校硕士研究生可以“先落户后就业”。

杭州上一次调整落户门槛是2021年10，那时是收紧了落户条件，与2021年楼市较热有关，当然政策一般都比较滞后。

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杭州新增人口

2022年末,全省常住人口为6577万人，与2021年末常住人口6540万人相比，增加37万人。

2022年杭州常住人口1237.6万人，2021年末，杭州常住人口为1220.4万人

2022年比上一年增加17.2万人！

2010至2022年间，杭州新增常住人口401万，拉长了时间看，这是近10年来杭州楼市的坚实支撑。

正常情况下，人口变化作为供需关系的中长期变量，不能用于楼市短期的分析。

新增常住人口以人口转移的青年人为主，即便如此，当年的人数数据与楼市情况也无直接关系。

2015、2016两年，新增仅二十几万，但房价翻了一倍。

2018、2019,两年，人口增加近90万，房价确实阴跌的。

楼市刺激环境中，在杭州目前落户即可买二手房的政策下，变相放松了限购，直接落户会增加房票，吸引外部的投资、投机资金，对于楼市情绪有推波助澜作用。

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楼市短周期逻辑

无论是人口还是土地供给，短期改变的都不大，短期有巨大弹性的唯有人心，即人的预期、情绪。

2022年7月，在《

当房地产又变为“小甜甜”，居民加杠杆的时机就到了

》中，写过楼市中长期与短期逻辑的区别：

短周期的逻辑是没有变的，短周期就看金融政策，在政策驱动下的人们追涨杀跌导致的市场波动。

长周期逻辑是供需，这一点我早就研究过，那就是“买大不买小”，大是大城市、高品质、改善大户型，小是小城市、老破小、低总价的边缘地段。这在我开始的文章里就明确了。——很多人把供需用于短周期，尤其是市场下行时，悲观情绪迅速传染，躺平、生育率下降言论甚嚣尘上，逻辑错配，风马牛不相及。

所以不是没人买，是降价没人买，涨价了立马就会一房难求。也不是杠杆率加不动，没人愿意加，房价上涨时杠杆立即就会再次加上去！

韭菜的特点就是涨的时候觉得还会继续上涨，跌的时候觉得还会继续下跌，心中无锚，不知道市场与经济的周期，更不了解资产的真正价值。

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关键节点的预判提醒

2021年3月，楼市火热看似一片乐观时，在《楼盘纷纷限售，还要急于上车吗？当下杭州楼市的选择建议》中，我提醒下行风险，基于对走势的判断，我提出两条建议：新房不用焦虑，热点二手房不要追高。

2022年11月，在《实锤了！杭州认房不认贷，重大楼市刺激政策》中，对于楼市再给出两条建议：

1.不要过度悲观，核心城市短期行情见底，长期向上趋势不变。

不要受只会渲染当下气氛的观点影响，比如人口出生率，比如经济，比如开放与否等等，这些对于买房投资毫无意义。

出生人口下降，长周期变量，而且前十大城市新生儿加转移人口下降吗？十年之内都不会。

小学生入学人数，数据。农村小学早就合并了，没有深刻的理解，太容易被一时的舆论引导了。

出生人口下降是二十年前决定的，90年代，无论采用什么方法，类似80年代婴儿潮是60年代决定的，无论再严格的计划生育，也无法扭转。

这绝不是一天两天的事，不是这几年的事。不要中短期错配。

出生率下降，观念加二十年前的初期得人口，共同决定，经济发展，出生率必然下降，这与房价有毛关系？

很多人说zf在推高房价我就想笑，他们不想想他们村里镇上为啥推不起来？

还有说高房价是税收的他们家的税交了以后还能作为资产自己支配吗。

2.在宝贵的窗口期，挑选合适自己的房子买入。

对于新房，好的板块改善户型，改善自住兼投资可以买入，刚需更是没问题。优质板块的次新房价格已经很务实，又有挑选余地，二手房可以买入。

2022年7月我预判楼市在下半年最迟今年初回暖，目前基本得到验证。去年底是非常好的购房时机。

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杭州成交数据

今天（3月13日），杭州二手房成交414套，再创新高。

上周（3.6-3.12），杭州二手房成交估计2300套左右（周日数据参照上周），连续上周超过2000套，月8000套即表示杭州楼市进入景气区间。

从2022年初到现在的周成交数据可以看到，从2022年9月就在缓慢回升，只不过那时处于低位，注意到的人很少。

其中12月疫情与1月春节影响有短期下降，春节后即重回爬升趋势。